Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 7 марта 2006 N 87 "О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач"

7 февраля 2006 - axe

Сроки застройки до 1 марта 2012 г.

Указом Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 N 87 "О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач" (далее - Указ N 87) были регламентированы сроки застройки земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилых домов и дач. Кратко характеризуя положения Указа N 87, можно отметить, что предусматривалось:

1) завершение гражданином строительства капитальных строений в виде жилого дома, дачи на земельных участках, предоставленных в установленном порядке до 1 апреля 2006 г. для строительства и обслуживания жилого дома, для дачного строительства, в течение трех лет с даты вступления в силу Указа N 87 (т.е. с 1 апреля 2006 г.). При этом днем завершения строительства считался день получения в установленном порядке акта о введении таких дома или дачи в эксплуатацию;

2) строительство жилых домов и дач на земельных участках, предоставленных для указанных целей после 1 апреля 2006 г., должно было быть завершено гражданином в течение 3 лет с даты получения разрешения на строительство, выданного местным исполнительным и распорядительным органом, но не позднее 3,5 года с даты получения документа, удостоверяющего государственную регистрацию права частной собственности либо пожизненного наследуемого владения на такой земельный участок;

3) в случае невозможности окончания строительства в установленные сроки гражданам предписывалось осуществить консервацию не завершенных строительством жилых домов, дач (за исключением жилых домов, дач, расположенных на земельных участках, находящихся в пределах 500 метров от оси республиканских автомобильных дорог) и благоустройство земельных участков, на которых расположены такие дом, дача. Срок консервации не завершенных строительством жилого дома, дачи не мог превышать 3 лет. Консервация приостанавливала течение сроков застройки.

Указом Президента Республики Беларусь от 06.02.2009 N 64 "О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Республики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков" действие Указа N 87 было приостановлено до особого решения Президента Республики Беларусь.

Сроки застройки земельных участков с 1 марта 2012 г.

Указом Президента Республики Беларусь от 11.11.2011 N 520 "О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков" (далее - Указ N 520) возобновляется действие Указа N 87 с 1 марта 2012 г. При этом установлено, что:

1) время, в течение которого действие Указа N 87 было приостановлено (с 10 февраля 2009 г. до 1 марта 2012 г.), не засчитывается в сроки строительства капитальных строений в виде жилого дома, дачи и консервации не завершенных строительством жилых домов и дач, установленные Указом N 87;

2) со дня возобновления действия норм Указа N 87, т.е. с 1 марта 2012 г. течение сроков строительства капитальных строений в виде жилого дома, дачи и консервации не завершенных строительством жилых домов, дач, продолжается с учетом изменений и дополнений, внесенных Указом N 520. При этом, если оставшиеся части сроков строительства капитальных строений в виде жилого дома, дачи и консервации не завершенных строительством жилых домов, дач составляют менее одного года, названные сроки продлеваются до одного года.

Указом N 520 внесены изменения в Указ N 87 в части изменения сроков и порядка застройки и консервации не завершенных строительством жилых домов, дач, продления сроков застройки и т.д.

Если ранее трехлетний срок на застройку отсчитывался от даты получения разрешения на строительство, выданного местным исполнительным и распорядительным органом и при этом срок застройки не мог превышать 3,5 года с даты получения документа, удостоверяющего государственную регистрацию права частной собственности либо пожизненного наследуемого владения на такой земельный участок, то с 1 марта 2012 г. строительство должно быть завершено в течение 3 лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на такие земельные участки. Таким образом, датой отсчета срока застройки выступает дата осуществления государственной регистрации прав на земельный участок, а не дата получения разрешительной документации на строительство <1>. Исключение составляют следующие случаи.

--------------------------------

<1> Положение о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 N 223 "О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности".

Во-первых, в течение 3 лет начиная с 1 марта 2012 г. должно быть завершено строительство жилых домов и дач, расположенных на земельных участках:

1) предоставленных в установленном порядке в аренду для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства до 10 февраля 2009 г.;

2) на которые право частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды зарегистрировано с 10 февраля 2009 г. до 1 марта 2012 г.

Во-вторых, строительство жилых домов, дач на земельных участках, предоставленных в частную собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства с 10 февраля 2009 г. до 1 марта 2012 г., но права на которые не зарегистрированы в установленном порядке и срок обращения за государственной регистрацией которых не истек, должно быть завершено в течение 3 лет с даты осуществления государственной регистрации права частной собственности, пожизненного наследуемого владения или аренды на такие земельные участки.

Совершение сделок с земельным участком, на котором не завершено строительство жилого дома или дачи, или совершение сделки с самим незавершенным строительством строением (например, с незавершенными строительством законсервированными жилым домом или дачей) не прерывает течение вышеуказанных сроков строительства. Исключение составляют случаи:

1) наследования (как по закону, так и по завещанию);

2) приобретения земельных участков и (или) не завершенных строительством жилых домов и дач с публичных торгов, проводимых в соответствии Указом N 87.

В наследственных правоотношениях сроки застройки отсчитываются несколько по иному в зависимости от момента предоставления земельного участка самому наследодателю. При наследовании земельных участков, предоставленных наследодателю для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, а также при наследовании материалов и другого имущества, из которых создается жилой дом, дача, в том числе в случае, если право на земельный участок, предоставленный до 1 января 1999 г., наследодателем не было оформлено, строительство жилого дома, дачи должно быть завершено в течение 3 лет и 6 месяцев со времени открытия наследства, а при рассмотрении вопросов, вытекающих из наследственных правоотношений, в судебном порядке - с даты вступления в силу соответствующего судебного постановления.

При наследовании земельных участков, предоставленных наследодателю для строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, с расположенными на них не завершенными строительством законсервированными жилым домом, дачей, а также наследовании не завершенных строительством законсервированных жилого дома, дачи строительство таких дома, дачи должно быть завершено в течение 3 лет с даты прекращения консервации.

Момент завершения строительства

Если ранее по Указу N 87 днем завершения строительства жилого дома, дачи считался день получения в установленном порядке акта о введении таких дома, дачи в эксплуатацию, то с 1 марта 2012 г. данное правило значительно смягчается, поскольку в редакции Указа N 520 завершение строительства "привязывается" не к получению акта о вводе дома или дачи в эксплуатацию, а к возведению фундамента, стен и крыши этих дома или дачи независимо от ввода таких строений в эксплуатацию. Данное правило действует только в отношениях при решении вопроса о соблюдении сроков застройки по нормам Указа N 520 и не может быть применено к другим правовым ситуациям. Таким образом, с точки зрения Указа N 520 завершением строительства будет считаться наличие "коробки" жилого дома или дачи, в том числе при отсутствии окон и дверей, поскольку Указ N 520 четко устанавливает минимальный перечень:

1) фундамент;

2) стены;

3) крыша.

В дальнейшем необходимо провести процедуру приемки жилого дома и дачи в эксплуатацию в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 N 716 (далее - Положение N 716). Если жилой дом или дача построены по вышеперечисленному минимуму, то принять их в эксплуатацию невозможно, поскольку согласно п. 14 Положения N 716 до ввода жилого дома в эксплуатацию должны быть полностью завершены все предусмотренные проектной документацией работы по внутренней отделке помещений. Жилые дома (за исключением общежитий, жилых помещений социального пользования, строящихся (реконструируемых) сельскохозяйственными организациями жилых домов (квартир), реконструируемых этими организациями объектов под жилые помещения, предоставляемых в дальнейшем работникам этих организаций и организаций социально-культурной сферы на условиях договора найма служебного жилого помещения) могут приниматься в эксплуатацию:

1) без выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка);

2) без встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках, сантехнических приборов и оборудования (кроме унитазов, приборов учета воды и газа), электрических плит;

3) жилые дома в сельской местности - кроме того, без выполнения работ по устройству нежилых капитальных построек на придомовой территории, благоустройству после внесения соответствующих изменений в проектно-сметную документацию.

Акт приемки в эксплуатацию жилого дома выдается местным исполнительным и распорядительным органом на безвозмездной основе не позднее 15 дней со дня подачи заявления физическим лицом, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца со дня подачи заявления.

При приемке в эксплуатацию дач и гаражей приемочные комиссии назначаются органами управления дачных, гаражных кооперативов в соответствии с компетенцией, определяемой уставами дачных, гаражных кооперативов.

Орган управления дачного кооператива обеспечивает приемку в эксплуатацию и осуществляет выдачу утвержденного акта приемки в эксплуатацию дачи на безвозмездной основе в течение 15 дней, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца со дня подачи заявления.

Продление сроков застройки

Допускается продление вышеуказанных сроков строительства местными исполнительными и распорядительными органами, но не более чем на 2 года (ранее допускалось на 1 год). Заявление о продлении сроков строительства может быть мотивировано материальным положением гражданина и другими уважительными причинами (например, болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина). При этом строго регламентированы сроки подачи такого заявления - не ранее чем за 6 месяцев, но не позднее чем за 2 месяца до истечения срока строительства. Данные сроки с учетом формулировки правовой нормы, их устанавливающей, являются пресекательными. Вместе с тем, полагаем, открытым остается вопрос о законности решения местного исполнительного и распорядительного органа о продлении сроков строительства, если оно принято на основании заявления с нарушением двухмесячного срока до завершения строительства при наличии оснований для продления. Продление сроков строительства в редакции Указа N 520 допускается только один раз (ранее вопрос о количестве продлений не регламентировался).

Консервация

Если гражданин не успевает завершить строительство в вышеуказанные сроки, в том числе с учетом их продления, то он обязан осуществить консервацию не завершенных строительством жилого дома, дачи и благоустройство земельных участков, на которых расположены такие дом, дача. При этом консервация жилого дома, дачи может быть осуществлена в отношении конкретного объекта строительства только один раз, а срок такой консервации не может превышать трех лет. При консервации приостанавливается течение сроков застройки, в том числе с учетом продления.

Порядок консервации регламентирован Положением о порядке консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач, осуществления благоустройства земельных участков, на которых проведена консервация таких домов, дач, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.04.2006 N 506 (далее - Положение N 506). Решение о консервации принимается гражданином самостоятельно.

Причинами невозможности окончания строительства жилого дома, дачи в установленный срок могут быть:

1) отсутствие инфраструктуры, связанной с инженерным и транспортным обеспечением жилого дома, дачи;

2) выявление дефектов в проектной документации на строительство, требующих ее изменения;

3) выявление недостатков в выполненных строительно-монтажных работах, которые могут повлечь угрозу безопасности и надежности строящихся жилого дома, дачи;

4) невозможность обеспечения строительства жилого дома, дачи строительными материалами, изделиями, конструкциями и оборудованием;

5) отсутствие у гражданина средств для дальнейшего финансирования строительства жилого дома, дачи;

6) иные основания, объективно препятствующие завершению строительства в установленные сроки.

Таким образом, из содержания Положения N 506 не усматривается проверка обоснованности принятия физическим лицом решения о консервации. Более того, поскольку приведенный выше перечень причин невозможности окончания строительства жилого дома, дачи является открытым, то решение о консервации по иным причинам не может быть подвергнуто сомнению со стороны местного исполнительного и распорядительного органа.

При консервации гражданин обязан принять меры по обеспечению:

1) сохранности от разрушения конструктивных элементов и результатов выполненных строительно-монтажных работ;

2) сохранности неиспользованных строительных материалов, изделий, конструкций и оборудования, приобретенных для строительства жилого дома, дачи;

3) благоустройства земельного участка, на котором проведена консервация жилого дома, дачи.

В целях обеспечения благоустройства гражданин обязан засыпать траншеи и ямы, определить место и обеспечить складирование и сохранность неиспользованных строительных материалов, изделий и конструкций, обеспечить вывоз в места захоронения строительного мусора и других отходов строительного производства, регулярно обеспечивать благоустройство земельного участка путем скашивания сорной растительности на нем, недопущения засорения участка и прилегающей к нему территории, проводить периодические осмотры законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.

Если ранее не допускалась консервация не завершенных строительством жилых домов, дач, расположенных на земельных участках, находящихся в пределах 500 метров от оси республиканских автомобильных дорог, то с 1 марта 2012 г. месторасположение земельного участка значения не имеет, консервация проводится в общеустановленном порядке.

Правовые последствия несоблюдения сроков застройки

В обязанности местных исполнительных и распорядительных органов вменено проведение работы по выявлению расположенных на территории соответствующих административно-территориальных единиц не завершенных строительством жилых домов, дач, сроки строительства которых превышают установленные законодательством.

При незавершении собственником (владельцем, арендатором) земельного участка строительства дома или дачи в установленные сроки местные исполнительным и распорядительные органы:

1) в течение 1 месяца со дня выявления не завершенных строительством жилого дома, дачи, сроки строительства которых превышают установленные, подают заявление с приложением необходимых документов в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним о проведении оценки стоимости не завершенных строительством жилого дома, дачи, срок проведения которой не может превышать 1 месяца со дня подачи названных документов;

2) в течение 1 месяца со дня получения документа территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об оценке стоимости не завершенных строительством жилого дома, дачи подают в суд по месту нахождения земельного участка:

- заявление об изъятии земельного участка и не завершенных строительством жилого дома, дачи путем выкупа этих дома, дачи административно-территориальной единицей или передачи соответствующему местному исполнительному и распорядительному органу для продажи с публичных торгов, если земельный участок, на котором расположены такие дом, дача, находится на праве частной собственности;

- заявление об изъятии не завершенных строительством жилого дома, дачи путем их выкупа административно-территориальной единицей или передачи соответствующему местному исполнительному и распорядительному органу для продажи с публичных торгов, если земельный участок, на котором расположены эти дом, дача, находится на праве пожизненного наследуемого владения, аренды;

3) в течение 3 календарных дней со дня подачи в суд заявления об изъятии принадлежащего гражданину на праве частной собственности земельного участка и расположенных на нем не завершенных строительством жилого дома, дачи либо заявления об изъятии не завершенных строительством жилого дома, дачи информируют территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и направляют собственнику (владельцу, арендатору) земельного участка извещение о подаче в суд указанных заявлений;

4) в месячный срок со дня вступления в силу решения суда об изъятии расположенных на земельном участке, предоставленном на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, не завершенных строительством жилого дома, дачи путем их выкупа административно-территориальной единицей или передачи соответствующему местному исполнительному и распорядительному органу для продажи с публичных торгов принимают решение об изъятии этого земельного участка.

На основании решений суда, местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии земельного участка территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляет государственную регистрацию прекращения права собственности, права пожизненного наследуемого владения или аренды на такой земельный участок.

Если ранее нормами Указа N 87 предусматривалось направление предписаний собственнику (владельцу) земельного участка о необходимости в течение 6 месяцев со дня получения этого предписания завершить строительство таких дома, дачи либо провести их консервацию, то нормами Указа N 520 вынесение таких предписаний не предусматривается. Документы сразу направляются для оценки строения, а затем в суд. Извещение направляется землевладельцу только после подачи документов в суд.

С марта 2012 г. запрещается отчуждение земельных участков или права аренды на земельные участки, в том числе с расположенными на них не завершенными строительством жилым домом, дачей, а также не завершенных строительством законсервированных жилых домов, дач (за исключением случаев наследования), после получения собственником (владельцем, арендатором) земельного участка извещения о подаче в суд соответствующих заявлений со стороны местных исполнительных и распорядительных органов.

Логин:
Пароль:

Похожие статьи: