Комментарий к Указу Президента Республики Беларусь от 23 сентября 2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков». Но

Указ № 431 содержит 3 принципиальных нововведения:

- предоставлена негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь возможность приобретать арендуемые или используемые ими земельные участки в собственность по цене в размере 70 % их кадастровой стоимости;

- предоставлено право физическим лицам в определенных случаях использовать для предпринимательской или ремесленной деятельности, а также деятельности в сфере агроэкотуризма земельные участки, предоставленные для строительства и эксплуатации жилого дома, без изменения их целевого предназначения;

- внесена ясность в вопрос о том, надо ли при продлении договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащий юридическому лицу объект недвижимости, вносить плату за право заключения такого договора.

Основные нововведения Указа № 431

Остальные нововведения Указа № 431 не носят настолько принципиального характера. Тем не менее рассмотрим основные из них.

1. Негосударственным юридическим лицам предоставляется право приобретать в частную собственность земельные участки, предоставленные до 1 января 2012 г. на праве постоянного пользования или аренды для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений). Цена такого приобретения будет равна 70 % от кадастровой стоимости данных земельных участков на дату подачи соответствующего заявления. 

В том случае, если у негосударственного юридического лица земельный участок находится на праве аренды, то при приобретении такого участка в частную собственность принимается к зачету ранее внесенная сумма платы за право заключения договора аренды (примечание).

Однако если размер платы (суммы внесенных плат) за право заключения договора аренды земельного участка превышает размер платы за земельный участок, предоставляемый в частную собственность, то данная разница арендатору (будущему собственнику) не возмещается. Это предусмотрено дополнением, внесенным Указом № 431 в п.6 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667).

В новой редакции изложены также некоторые части п.6 Указа № 667 по рассрочке платы за участок.

Так, при предоставлении земельных участков в частную собственность или аренду для строительства и обслуживания здания или сооружения возможно предоставление, как и на сегодняшний день, рассрочки по внесению платы за участок.

Такая рассрочка может быть предоставлена на срок, не превышающий 5 лет со дня приемки в эксплуатацию в установленном порядке законченного строительством объекта, очереди, пускового комплекса или со дня приобретения недвижимого имущества, находившегося в государственной собственности. 

При предоставлении земельных участков в частную собственность для иных целей местные исполнительные комитеты имеют право принять решение о предоставлении рассрочки, но не более чем на 2 года. За пользование рассрочкой платежа плательщик уплачивает проценты, начисляемые ежегодно на остаток задолженности по платежам, в размере 1/360 ставки рефинансирования Нацбанка РБ, действующей на день внесения денежных средств, за каждый день пользования рассрочкой. С учетом того что размер ставки рефинансирования на сегодняшний день пока меньше уровня инфляции, пользование такой рассрочкой видится вполне оправданным.

Следует отметить, что и на сегодняшний день п.1 Указа № 667 предусматривает возможность предоставления земельных участков юридическим лицам Республики Беларусь на праве частной собственности.

Статья 12 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - Кодекс) устанавливает порядок приобретения земельного участка в собственность: либо по результатам аукциона, либо без аукциона для обслуживания принадлежащих негосударственным юридическим лицам на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), а также в случаях, определенных Президентом РБ. 

В то же время вплоть до внесения в Указ № 667 названных изменений и дополнений этот акт законодательства не предусматривал порядка проведения аукционов по продаже объектов недвижимого имущества в виде зданий и сооружений, находящихся в государственной собственности, совместно с приобретением самого земельного участка в частную собственность. Сейчас в Указ № 667 соответствующие нормы внесены. Исходя из этого можно предполагать, что такие аукционы могут и должны будут проводиться.

2. Граждане Республики Беларусь и негосударственные юридические лица Республики Беларусь будут вправе отчуждать (посредством купли-продажи, мены, дарения) друг другу земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры, которые находятся у них на праве частной собственности.

Следует отметить, что до 1 января 2012 г. граждане Республики Беларусь и негосударственные юридические лица не вправе отчуждать друг другу земельные участки, принадлежащие им на праве собственности. Такое отчуждение может производиться (при условии сохранения целевого назначения земельных участков) только исполнительным комитетам либо гражданином - гражданину или негосударственным юридическим лицом - такому же лицу (части первая и вторая ст.51 Кодекса).

Подпункт 1.1 п.1 Указа № 431 содержит в качестве обязательного условия приобретения (продажи) вышеназванных земельных участков условие о сохранении их целевого назначения.

Однако п.11 Указа № 667 содержит исключение из названного правила, согласно которому запрещено отчуждать предоставленные в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) земельные участки до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения. 

Это исключение не касается случаев отчуждения земельных участков:

- местным исполнительным комитетам;

- с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями; 

- приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

3. Землепользователи участков, предназначенных для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры, ведения личного подсобного хозяйства, с разрешения соответствующих исполнительных комитетов могут использовать свои дома, квартиры в блокированных домах, нежилые пристройки в составе этих домов для осуществления ремесленной, предпринимательской деятельности и оказания услуг в сфере агроэкотуризма. 

Для осуществления вышеназванной деятельности согласно подп.1.2 п.1 Указа № 431 на сегодняшний день не требуется менять целевое назначение земельного участка и, соответственно, осуществлять реконструкцию указанных объектов. 

Обязательное условие - перечисленные виды деятельности должны осуществляться одновременно с использованием участка по основному назначению и соблюдением всех требований: санитарных, градостроительных, противопожарных и т.д. При этом на указанных земельных участках не допускается размещение промышленных производств, а также объектов, запрещенных градостроительными регламентами, природоохранными требованиями, противопожарными, санитарными, строительными и иными нормами и правилами к размещению в жилых зданиях. Земельный налог (арендная плата) за такой земельный участок будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка по виду функционального использования каждой из его частей.

Следует отметить, что ранее отсутствие нормы, подобной рассматриваемой выше, существенно ограничивало возможности малого бизнеса. Для ведения малого бизнеса на принадлежащем человеку земельном участке ему необходимо было сначала разделить его на 2 участка, затем - изменить целевое назначение одного из двух участков, на котором планировалось ведение бизнеса. На практике сделать это было нереально, поэтому многие начинающие бизнесмены либо начинали бизнес на своем участке без изменения его целевого назначения (и этим нарушали законодательство), либо просто отказывались от своей бизнес-идеи.

4. Указом № 431 установлено, что передача в залог капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, расположенного на арендованном земельном участке, гражданами, индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами может быть осуществлена независимо от внесения платы за право заключения договора аренды земельного участка.

5. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица в 2-месячный срок со дня утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта строительства или подписания акта о консервации обязаны обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним за государственной регистрацией в отношении возведенного объекта.

Данный срок введен в целях усовершенствования процедуры государственной регистрации недвижимости. 

Изменения, внесенные в Указ № 667

1. Важным является изложение в новой редакции части пятой п.6 Указа № 667.

Юридическое лицо взяло в аренду земельный участок для строительства на нем объекта недвижимости. За право заключения договора аренды будущий арендатор вносит соответствующую плату (которая в г.Минске может достигать нескольких миллионов долларов США). Срок аренды в подобных случаях обычно устанавливается относительно небольшой - примерно равный сроку строительства объекта. Когда строительство объекта заканчивается и он сдается в эксплуатацию, договор аренды перезаключается на новый срок (например, на 50 лет).

Исходя из действующей на сегодняшний день редакции части пятой п.6 Указа № 667, если на земельном участке находится принадлежащее юридическому лицу капитальное строение (здание, сооружение), то плата за право заключения на новый срок договора аренды участка с этого юридического лица взиматься не должна. В то же время на практике иногда высказывались и иные мнения на этот счет.

Однако с 1 января 2012 г. рассматриваемая норма будет изменена, в результате чего исключения для ситуации, когда на участке есть объект недвижимости, не будет. При заключении на новый срок договора аренды такого земельного участка, за право заключения которого была внесена плата, будет взиматься плата за право заключения договора аренды этого земельного участка на основании его кадастровой стоимости.

2. Закрепляется определение терминов «начало строительства» и «начало иного освоения земельного участка». 

Для целей Указа № 667 под началом строительства понимается осуществление строительно-монтажных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией, в т.ч. в отношении нежилых построек на придомовой территории на земельном участке, предоставленном для целей, связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений).

Под началом иного освоения земельного участка понимается осуществление комплекса работ в соответствии с целевым назначением и условиями предоставления земельного участка, если земельный участок предоставлен для целей, не связанных со строительством капитальных строений (зданий, сооружений). 

3. Закрепляется обязанность соответствующих исполнительных комитетов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г.Минска, областных центров и городов областного подчинения, выставлять на аукционы не менее 30 % включенных в перечни свободных (незанятых) земельных участков, которые могут быть предоставлены для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов (дополнения в п.5 Указа № 667). 

4. Одним из важных нововведений, внесенных в п.6 Указа № 667, является норма, исключающая возможность последующей перепродажи земельных участков. На данный момент в Указе № 667 прямо закреплено, что граждане, получившие земельные участки как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов будут не вправе отчуждать такие участки и (или) дома. Однако это не касается отчуждения земельных участков местным исполнительным комитетам. 

С 1 января 2012 г. без проведения аукциона земельные участки для строительства и обслуживания жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г.Минска, областных центров и городов областного подчинения, будут также предоставляться:

- гражданам Республики Беларусь - многодетным семьям, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, - в частную собственность бесплатно;

- гражданам Республики Беларусь, не являющимся многодетной семьей, но состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в зависимости от времени постановки на данный учет, наличия в собственности квартир, жилых домов (в т.ч. незавершенных законсервированных), земельных участков, зарегистрированных после 8 мая 2003 г., или долей в праве на эти объекты недвижимого имущества, земельные участки в частную собственность для строительства и обслуживания жилого дома могут быть предоставлены с внесением платы в размере 20 или 50 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Размеры земельного участка, предоставляемого для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов в населенных пунктах, расположенных в пригородных зонах г.Минска, областных центров и городов областного подчинения, устанавливаются от 0,10 до 0,15 га включительно. 

При этом предоставление земельного участка меньше установленного минимального размера может осуществляться только с согласия лица, которому он предоставляется.

5. Указ № 431 уточняет п.7 Указа № 667 в части срока, в течение которого победитель аукциона должен приступить к занятию земельного участка:

- юридическое лицо, индивидуальный предприниматель - в течение 6 месяцев;

- гражданин - в течение 1 года со дня утверждения проектной документации на строительство соответствующего капитального строения (здания, сооружения). 

Также отметим следующее.

Ранее действовавший Указ Президента РБ от 07.02.2006 № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсервированных жилых домов, дач» предусматривал, что строительство строений на земельных участках, предоставленных в установленном порядке в соответствующих целях, должно быть завершено гражданином в течение 3 лет с даты получения разрешения на строительство, выданного местным исполнительным и распорядительным органом. Однако этот срок не мог превышать 3,5 года с даты получения документа, удостоверяющего государственную регистрацию права частной собственности либо пожизненного наследуемого владения на такой земельный участок.

Вопрос изъятия земельного участка при незавершении строительства решался в судебном порядке, если участок находился в частной собственности. Однако действие вышеназванного Указа было приостановлено с 10 февраля 2009 г. вплоть до особого решения Президента РБ. 

В связи с этим на сегодняшний день срок, в течение которого строительство строений необходимо завершить, не установлен.

6. Указ № 667 дополнен нормой, согласно которой изъятие земельных участков для государственных нужд производится в т.ч. и в целях реализации инвестиционных договоров, заключаемых между инвесторами и Республикой Беларусь, и концессионных договоров.

7. Пункт 12 Указа № 667 дополнен нормой о том, что изменение размера долей в праве на капитальное строение (здание, сооружение) в результате его реконструкции одним из собственников не является основанием для изменения размера их долей в праве на земельный участок.

8. Соответственно, изменился и п.8 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г.Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного Указом № 667.

Так, соответствующий городской исполнительный комитет может принять решение о проведении аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), в результате которых земельные участки предоставляются в аренду либо собственность индивидуальным предпринимателям или юридическим лицам.

Пункт 8 вышеназванного Положения дополнен нормой о том, что если по результатам такого аукциона земельный участок предоставляется в частную собственность негосударственному юридическому лицу Республики Беларусь и оно как победитель либо единственный подавший заявление на участие в аукционе согласно с внесением платы за земельный участок в размере начальной цены предмета аукциона, определенной на основании кадастровой стоимости земельного участка, увеличенной на 5 %, то с таким юридическим лицом заключается договор на реализацию права проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений). 

9. Указом № 431 изложены в новой редакции и дополнены некоторые процедурные действия, когда соответствующий аукцион признан несостоявшимся.

Указ вступает в силу с 1 января 2012 г.